เราอาจมองวิกฤตการเงินที่อยู่อาศัยผิดไปหมด นักวิจัยชี้ ผู้มีรายได้สูงขับราคาบ้าน ไม่ใช่ขาดแคลนที่อยู่อาศัย

(SeaPRwire) –   นักเศรษฐศาสตร์ นักการเมือง และวอลล์สตรีทต่างก็เทศนาถึงความจำเป็นในการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อปรับปรุงความสามารถในการซื้อ แต่เรื่องนี้อาจไม่ตรงไปตรงมานัก

ตามรายงานที่เขียนโดย Schuyler Louie นักศึกษาปริญญาเอกของ UC Irvine ร่วมกับ John , Rami Najjar และ Johannes Wieland นักวิจัยของ San Francisco Fed การเติบโตของรายได้เฉลี่ย “มีความสัมพันธ์อย่างมาก” กับการเติบโตของราคาบ้าน

“อย่างไรก็ตาม แทบไม่มีความเชื่อมโยงระหว่างการเติบโตของรายได้เฉลี่ยกับการเติบโตของอุปทานที่อยู่อาศัยเลย” พวกเขากล่าวเสริม “แต่การเติบโตของอุปทานที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์เชิงบวกอย่างมากกับการเติบโตของประชากร อันที่จริง เกือบทุกเขตเมืองเห็นหน่วยที่อยู่อาศัยเติบโตเร็วกว่าประชากรของตน แม้ในตลาดที่พักอาศัยที่มีราคาสูง เช่น ลอสแอนเจลิส หรือซานฟรานซิสโก”

นั่นท้าทายแนวคิดที่ฝังรากลึกว่า NIMBYism (การต่อต้านการก่อสร้างใหม่ในพื้นที่) ระบบราชการที่ซับซ้อน และนักการเมืองที่สนับสนุนการควบคุมค่าเช่ามากกว่าการก่อสร้างใหม่ กำลังทำให้วิกฤตการณ์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยเลวร้ายลง

ในขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงของแคลิฟอร์เนียถูกยกขึ้นเป็นตัวอย่างสำคัญของแนวโน้มเหล่านี้ และมักถูกนำไปเปรียบเทียบกับตลาดในเท็กซัส ซึ่งบ้านมีราคาถูกกว่า

แน่นอนว่าแคลิฟอร์เนียมีค่าครองชีพสูง ซึ่งเป็นสาเหตุของปัญหาคนไร้บ้านและการอพยพออกจากรัฐ แต่เนื่องจากอุปทานไม่ใช่ปัจจัย นักวิจัยจึงพิจารณาอย่างใกล้ชิดว่าความแตกต่างของอุปสงค์ส่งผลต่อราคาบ้านอย่างไร

จากการรวบรวมข้อมูลย้อนหลังไปถึงกลางทศวรรษ 1970 พวกเขาชี้ให้เห็นว่าราคาบ้านและรายได้มัธยฐานมีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิดจนถึงปี 2000 แต่หลังจากนั้น การเติบโตของราคาบ้านก็แซงหน้ารายได้ไปมาก

“งานวิจัยนี้บ่งชี้ว่าการปฏิรูปกฎระเบียบอาจมีผลกระทบจำกัดต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย และข้อจำกัดของอุปทานที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันไม่ใช่ปัจจัยพื้นฐานที่ขับเคลื่อนความแตกต่างของพลวัตที่อยู่อาศัยในเขตเมืองต่างๆ” พวกเขากล่าว

เมื่อพิจารณาจากรายได้เฉลี่ย นักวิจัยพบว่ามีการเติบโต “เกือบจะหนึ่งต่อหนึ่งกับราคาบ้าน” ตั้งแต่ปี 1975 ถึง 2024

ดังนั้น แทนที่จะขาดแคลนอุปทาน ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย “อาจเป็นเรื่องของความแตกต่างในการเติบโตของรายได้ในกลุ่มผู้มีรายได้สูงสุดเมื่อเทียบกับกลุ่มรายได้ปานกลาง” กล่าวอีกนัยหนึ่ง ความไม่เท่าเทียมกันของรายได้เป็นตัวขับเคลื่อนราคาบ้าน

ในขณะเดียวกัน เมื่อพิจารณาถึงรายได้และอุปทานที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2000 ถึง 2020 ไม่มีความสัมพันธ์กัน เหตุผลอาจเป็นเพราะเมื่อครัวเรือนในสหรัฐฯ ร่ำรวยขึ้น พวกเขาเลือกที่จะปรับปรุงบ้าน ย้ายไปยังทำเลที่ดีกว่า หรือหาวิธีอื่นในการปรับปรุงคุณภาพที่อยู่อาศัยของตนเอง แทนที่จะซื้อบ้านเพิ่ม

แทนที่จะเป็นรายได้ที่สูงขึ้น การเข้ามาของครัวเรือนใหม่ๆ ในเมืองจะช่วยเพิ่มอุปทาน และข้อมูลแสดงให้เห็นว่า “การเติบโตของอุปทานที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์อย่างมากกับการเติบโตของประชากรในเกือบทุกเขตเมือง”

นักวิจัยเน้นย้ำถึงอุปสงค์สองประเภท เมื่ออุปสงค์เพิ่มขึ้นสำหรับคุณภาพที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้น ราคาบ้านจะสูงขึ้น ในขณะที่อุปสงค์สำหรับจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยยังคงค่อนข้างคงที่

แต่เมื่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยมาจากประชากรที่เพิ่มขึ้นซึ่งทำให้รายได้เฉลี่ยคงที่ อุปสงค์สำหรับจำนวนหน่วยจะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะผลักดันทั้งราคาและอุปทานให้สูงขึ้น

“สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าวิกฤตการณ์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอาจได้รับการแก้ไขได้ดีที่สุดโดยการทำความเข้าใจการเปลี่ยนแปลงในตลาดแรงงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการกระจายตัวทางเศรษฐกิจที่สัมพันธ์กันในระดับรายได้และงานในพื้นที่ต่างๆ” พวกเขาสรุป